民泊・Airbnb運営に強い税理士5選｜民泊の確定申告と費用相場

民泊・Airbnb運営で得た収入の確定申告は、所得区分の判定や経費計上、海外プラットフォームから受け取る米ドル決済の処理など、一般的な不動産賃貸とは異なる論点が多くあります。この記事では、民泊・Airbnb運営に強い税理士の選び方と費用相場、さらに民泊事業の税務に対応できる税理士事務所5社を紹介します。結論として、年間180日制限の管理や所得区分の判定、宿泊税・消費税の処理を含め、民泊運営の税務は早い段階から税理士に任せた方が効率的です。

民泊・Airbnb運営の所得は原則として雑所得に区分される

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき民泊を運営した場合、その所得は原則として雑所得に区分されます。これは国税庁が公式に見解を示しており、宿泊者の安全確保や寝具・水道光熱費の提供などの役務が含まれているため、単純な不動産賃貸とは扱いが異なるためです（出典 国税庁 住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について）。

事業として明らかな規模なら事業所得として認められる余地がある

国税庁の通達では、民泊運営によって生計を立てているなど、事業として行われていることが明らかな場合は事業所得として認められる可能性があるとされています。事業所得として認められれば、青色申告特別控除（最大65万円）や損益通算といった税制上のメリットが受けられます。（ただし、副業で年間180日以下の家主不在型民泊を営んでいる場合は、原則として雑所得という扱いになります）

不動産所得には原則として該当しない

「民泊は不動産を貸しているのだから不動産所得では」と考える方が多いのですが、住宅宿泊事業法に基づく民泊は、宿泊者への寝具提供や清掃サービス、安全管理などの役務が伴うため、純粋な不動産賃貸とは認められません。マンションの一室を年単位で貸す賃貸経営とは税務上の扱いが全く別物です。

民泊運営で確定申告が必要になるケース

会社員の副業なら年間所得20万円超で申告義務が発生する

給与所得者が副業として民泊を運営する場合、必要経費を差し引いた年間所得が20万円を超えると確定申告が必要です。Airbnbの売上から清掃費・リネン代・プラットフォーム手数料・水道光熱費・固定資産税の按分などを差し引いた純利益が20万円を超えるかどうかが判断基準になります。

個人事業主・専業ホストは金額にかかわらず申告必須

会社員以外で民泊収入を得ている場合は、所得が48万円（基礎控除額）を超えると確定申告が必要です。専業で民泊を運営しているケースや、フリーランスとして他の事業所得とあわせて民泊を運営しているケースが該当します。

民泊・Airbnbの確定申告で注意すべき7つの論点

住宅宿泊事業法の年間180日制限を超えると課税関係も変わる

住宅宿泊事業法（民泊新法）では、住宅宿泊事業による宿泊提供日数は年間180日が上限とされています（出典 観光庁 民泊制度ポータルサイト）。180日を超えて運営する場合は旅館業法または特区民泊（国家戦略特別区域法）の許可が必要となり、税務上の扱いも変わってきます。年間営業日数の管理は税務処理の前提として重要です。

Airbnbから受け取る決済は米ドル建てで為替差損益が発生する

Airbnbの決済は米ドル建てで送金されることが多く、ドルで受領した収入を円換算で計上する必要があります。受領日のTTM（仲値）レートで円換算し、後日の換金時との差額は為替差損益として処理します。毎月の入金記録を為替レートとあわせて管理しなければ、確定申告時にまとめて処理するのは現実的に困難です。（クラウド会計と連携できる税理士に任せた方が圧倒的に早く済みます）

清掃費・リネン代・プラットフォーム手数料は経費計上できる

民泊運営に直接かかる費用は経費として認められます。代表的な経費は次のとおりです。

• Airbnb・Booking.comなどのプラットフォーム手数料
• 清掃業者への外注費・清掃用品代
• リネン代（シーツ・タオル・布団カバー等）
• 消耗品費（アメニティ・ティッシュ・トイレットペーパー）
• 水道光熱費（自宅兼用なら按分）
• 建物・設備の減価償却費
• 固定資産税・損害保険料（按分）
• 住宅宿泊事業の届出・許可申請費用
• 消防設備の設置費用

自宅兼民泊は使用面積と日数で按分する

自宅の一部を民泊として使用している場合、水道光熱費・固定資産税・減価償却費などは民泊使用部分を按分して経費計上します。一般的には使用面積の比率と年間営業日数（180日制限内）の両方で按分するのが実務上の処理です。全額を経費にすると税務調査で指摘されるリスクがあります。

東京都・大阪府などでは宿泊税の納付義務がある

東京都・大阪府・京都市・福岡県・福岡市・北九州市などの自治体では、宿泊料金に応じた宿泊税が課されています。例えば東京都の宿泊税は宿泊料金1万円以上1万5千円未満で100円、1万5千円以上で200円が課されます（出典 東京都主税局 宿泊税）。宿泊税は預り金として処理し、自治体に納付する形になります。

消費税の課税事業者判定とインボイス制度への対応が必要

民泊の宿泊料は消費税の課税対象です。前々年の課税売上高が1,000万円を超えると消費税の課税事業者となり、消費税の申告納付義務が発生します。また、インボイス制度（適格請求書等保存方式）が始まっており、法人顧客（出張利用など）から適格請求書の発行を求められるケースが増えています。免税事業者のまま運営するか、課税事業者となってインボイス登録するかは、顧客層と売上規模を見て判断する必要があります。

海外プラットフォームでも源泉徴収はAirbnb側で対応されない

Airbnbは米国法人（Airbnb Ireland UC）が運営しており、日本居住者のホストに対しては基本的に源泉徴収を行いません。受け取った金額がそのままホストの収入となるため、確定申告ですべての収入を申告する責任はホスト本人にあります。「Airbnbから来た金は申告しなくてもバレない」と考える方が稀にいますが、銀行口座への入金履歴は税務調査で容易に把握されます。

特区民泊・旅館業簡易宿所と税務上の違い

特区民泊（年間日数制限なし）は事業所得として認められやすい

大阪市・東京都大田区などの特区民泊（国家戦略特別区域法に基づく民泊）は、年間営業日数の上限がなく、最低宿泊日数2泊3日からの運営が可能です。住宅宿泊事業法の民泊と比べて事業性が認められやすく、事業所得として申告できる可能性が高くなります。（特区民泊は本格的な宿泊事業として運営されているケースが多いため、青色申告のメリットを取りやすいです）

旅館業簡易宿所は本格的な宿泊事業として事業所得が原則

旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可を取得して運営する民泊は、原則として事業所得に区分されます。ただし、簡易宿所許可の取得には消防設備・建築基準法への適合・近隣住民への説明などのハードルがあり、住宅宿泊事業法の届出と比べてコストも時間もかかります。

民泊・Airbnb運営に強い税理士事務所5選

ここからは、民泊・Airbnb運営の税務に対応できる税理士事務所を5社紹介します。各事務所の所在地・URL・特徴・料金は各社の公式サイトで公開されている情報を参照しています。

プロビタス税理士法人

参照元 https://probitas.jp/

• Airbnbホスト経験のある税理士が在籍
• 個人・法人の民泊事業に対応
• 国際税務にも強み（米ドル決済・海外送金の処理に対応）

プロビタス税理士法人は、東京都港区南青山に拠点を置く税理士法人です。代表税理士自身がAirbnbホストの実務経験を持つため、民泊運営者目線での具体的なアドバイスが受けられる点が特徴です。所得区分の判定、必要経費の処理、海外プラットフォームから受け取る米ドル決済の取り扱いなど、Airbnb運営者特有の論点に明るい事務所です。

国際税務を得意としているため、海外法人が運営するプラットフォームとの取引に伴う税務処理にも対応できます。（民泊運営者がAirbnbから米ドルで受け取る決済の処理に詳しい事務所は意外と少ないため、この点は大きな強みです）

料金体系

具体的な料金は公式サイトに記載されておらず、相談時の見積もりとなります。民泊事業の規模・取引量・申告内容によって料金が決まる完全個別見積もり形式です。

税理士法人CROSSROAD

参照元 https://www.crossroad.or.jp/

• 大阪本社・東京支店の二拠点体制
• 料金体系を公式サイトで明示
• 住宅宿泊事業法・民泊条例・旅館業法への対応実績

税理士法人CROSSROADは大阪市中央区と東京都港区西新橋に拠点を持つ税理士法人です。民泊事業について「営業形態や規模、サービスの内容などの個別の事情により、不動産所得・事業所得・雑所得のいずれかに該当」と所得区分の判定基準を公式サイトで明示しており、住宅宿泊事業法・民泊条例・旅館業法のいずれの形態にも対応しています。

料金体系を売上規模別に明示している点も依頼前の判断がしやすい特徴です。（料金を出さない事務所が多い中、見積もりの目安を事前に把握できるのは助かります）

料金体系

年間売上高	個人 月額顧問料	法人 月額顧問料
1,000万円以下	27,500円	33,000円
3,000万円以下	33,000円	38,500円
5,000万円以下	38,500円	49,500円
1億円以下	49,500円	66,000円

決算申告のみの依頼は個人で27.5万円から、法人で33万円からとなっています（金額はすべて税込）。顧問契約を結ぶ場合は別途決算料が割安になります。

みんなの会計事務所

参照元 https://office-kitahama.jp/shinkoku/

• 月額顧問料9,000円からの低価格設定
• 会社員プラン19,800円からの確定申告代行
• 所得区分・按分計算・消費税判定に対応

みんなの会計事務所は大阪市北区堂山町に拠点を置く事務所です。民泊事業の所得区分（雑所得・事業所得・不動産所得の判定）、必要経費の按分計算、消費税申告の要否判定、給与所得者の確定申告不要制度の該当判定まで広く対応しています。

料金が比較的リーズナブルで、月額顧問料は9,000円からと開業初年度の民泊ホストでも依頼しやすい価格帯です。会社員が副業で民泊を運営している場合の確定申告代行も19,800円からの設定があります。（副業ホストにとって、申告だけのスポット依頼が2万円弱で済むのは現実的な選択肢です）

料金体系

サービス	料金
月額顧問料	9,000円〜（税抜）
確定申告代行（会社員プラン）	19,800円〜（税込）
記帳代行・給与計算	30,000円〜（税抜）
会社設立手数料	0円〜

オーティス税理士事務所

参照元 https://otis-office.jp/

• 民泊ビジネスの法人化サポートに強み
• 会社設立同時契約で初年度最大10万円割引
• 大阪市北区西天満を拠点とする会計事務所

オーティス税理士事務所は大阪市北区西天満に所在する会計事務所です。民泊ビジネスの法人化を専門コラムで詳しく解説しており、節税効果・経費計上の幅・社会的信用の獲得といった法人化のメリットを踏まえた事業設計を支援しています。

会社設立と同時に税理士顧問契約を結ぶケースでは、初年度の顧問料・決算料などから合計で最大10万円の特別値引が用意されています。年商が一定規模を超え、個人運営から法人運営へ移行を検討している民泊ホストには有力な選択肢です。（法人化のタイミングは年間所得500〜700万円が一つの目安ですが、消費税の免税要件を活用したい場合は早めの法人化も選択肢になります）

料金体系（料金事例）

業種・規模	料金内訳
飲食店（年商4,000万円）	年額425,000円 顧問・記帳料20,000円/月、決算・申告料150,000円、年末調整料35,000円
建設業（年商5億円）	年額940,000円 顧問・記帳料60,000円/月、決算・申告料200,000円、年末調整料20,000円

民泊向け専用プランの料金は公開されておらず、事業規模に応じた個別見積もりとなります。

税理士法人HOPEオフィス（東京不動産税務相談センター）

参照元 https://tokyo-fudosan-zeimu.com/

• 不動産税務に30年以上のノウハウ
• 宅建士資格保有の税理士が在籍
• 個人オーナーは月額1,000円×戸数からの低料金

税理士法人HOPEオフィスは東京都豊島区南池袋に拠点を置く、不動産税務相談センターを運営する税理士法人です。民泊専門の事務所ではありませんが、不動産税務に特化した30年以上の実績があり、不動産投資の延長で民泊運営を始めるオーナーには相性が良い事務所です。宅建士資格を持つ税理士が在籍している点も、不動産関連の税務判断において強みになります。

料金は1戸所有の場合で年間6.2万円〜6.8万円と、個人オーナーが依頼しやすい価格帯です。不動産投資のポートフォリオの一つとして民泊を運営している場合、複数物件をまとめて依頼できます。

料金体系

区分	料金
個人オーナー（管理会社委託）	月額1,000円×戸数、決算報酬50,000円
個人オーナー（自己管理）	月額1,500円×戸数、決算報酬50,000円
個人オーナー 1戸所有時の年間総額	62,000円〜68,000円
法人プラン	月額15,000円〜、決算報酬80,000円〜

民泊・Airbnb運営者が税理士に依頼するメリット

所得区分の判定を税務署に説明できる根拠が揃う

民泊の所得区分は雑所得が原則ですが、運営実態によっては事業所得として認められる余地があります。税理士に依頼すると、帳簿書類の整備状況や事業規模に基づき、税務署への説明根拠を整えた上で申告できます。自己判断で事業所得として申告して後から否認されると、青色申告特別控除の取消しと追徴課税が発生します。

Airbnbの売上データとクラウド会計の連携を構築してもらえる

Airbnbの売上データはCSVで取得できますが、毎月の入金記録・為替レート・プラットフォーム手数料を仕訳に落とし込むには手作業ではかなりの工数がかかります。クラウド会計に詳しい税理士に依頼すれば、Airbnbの売上をfreeeやマネーフォワードに自動連携する仕組みを作ってもらえます。

民泊運営の税理士選びで迷ったら、無料の税理士紹介サービスを使うと、希望条件に合った税理士を効率的に探せます。

消費税・宿泊税・インボイス対応をワンストップで任せられる

民泊事業では、所得税・消費税・宿泊税・インボイス制度の4つを並行して管理する必要があります。専業のホストでも、これらをすべて自力で処理するのはほぼ不可能です。税理士に顧問契約で依頼すれば、それぞれの税目の申告期限管理から納付までワンストップで対応してもらえます。

民泊運営者が税理士に依頼する場合の費用目安

依頼内容	費用目安
確定申告のみ（白色・副業ホスト）	3〜10万円
確定申告のみ（青色・専業ホスト）	5〜20万円
顧問契約（個人 月額）	1〜3万円
顧問契約（法人 月額）	2〜5万円
消費税申告（追加分）	3〜10万円
法人化サポート	10〜30万円

副業ホストで年間売上が500万円以下なら、確定申告のみのスポット依頼で年3〜10万円が現実的な目安です。専業で年間売上1,000万円を超えてくる場合は、消費税申告も含めて顧問契約を結んだ方が結果的に費用対効果が良くなります。

民泊事業に強い税理士を選ぶ4つのポイント

住宅宿泊事業法・特区民泊・旅館業の違いを理解しているか

民泊には住宅宿泊事業法（民泊新法）・特区民泊・旅館業簡易宿所の3形態があり、それぞれ所得区分の判定や年間営業日数の扱いが異なります。3形態の違いを正確に説明できる税理士でなければ、適切な申告アドバイスは受けられません。

クラウド会計とAirbnb・Booking.comの連携経験があるか

freee・マネーフォワード・弥生会計などのクラウド会計と、Airbnb・Booking.comの売上データを連携した実績がある税理士を選びましょう。連携環境が整うと、月次の経理工数が大幅に削減されます。

米ドル決済・為替差損益の処理経験があるか

Airbnbから受け取る米ドル決済の処理は、海外プラットフォーム経由の収入を扱った経験のある税理士でなければ正確に処理できません。為替レートの管理方法、為替差損益の仕訳、消費税の課税売上高の計算など、実務経験の有無で精度が大きく変わります。

消費税・インボイス対応の方針を提示してくれるか

年間売上1,000万円が見えてきたら、消費税の課税事業者となるかインボイス登録するかという判断が必要になります。事前に方針を提示してくれる税理士なら、売上の伸びにあわせた最適なタイミングで対応できます。

民泊事業の確定申告でよくある失敗パターン

不動産所得として申告してしまい後から否認される

「マンションを貸しているのだから不動産所得」と勘違いし、不動産所得として申告してしまうケースが少なくありません。住宅宿泊事業法に基づく民泊は雑所得が原則であり、事業性が認められる場合のみ事業所得となります。不動産所得として申告すると、税務調査で否認される可能性があります。

Airbnbの売上を入金日ベースで計上してしまう

Airbnbの売上は、宿泊客がチェックアウトした時点で確定します。入金日ベースで計上すると、年末年始の宿泊が翌年の売上に計上されてしまい、所得計算が狂います。発生主義での計上が正しい処理です。

清掃費・リネン代を経費に入れ忘れる

Airbnbのプラットフォーム手数料は売上から自動的に差し引かれるため、経費として明示的に処理し忘れるケースがあります。また、清掃業者への外注費・リネン代・アメニティ費用なども領収書を保管していないと経費計上できません。日々の領収書管理が確定申告の精度を決めます。

最後に

民泊・Airbnb運営の確定申告は、所得区分の判定・米ドル決済の処理・宿泊税の対応・消費税の判定など、独特の論点が多い分野です。住宅宿泊事業法の年間180日制限の管理や、特区民泊・旅館業との税務上の違いを踏まえた上で、適切な申告方針を決める必要があります。

編集部の見解として、副業で年間所得20万円を超えそうな段階から、民泊事業の税務に対応できる税理士に相談しておくことをおすすめします。確定申告期になってから慌てて依頼するよりも、事前に経理体制を整えておく方が、結果的に費用も時間も節約できます。

税理士選びで迷っている方は、税理士ドットコムの無料紹介サービスを活用してみてください。民泊・Airbnb運営の税務に対応できる税理士を無料で紹介してもらえます。