不動産投資で家賃収入を得ている場合、確定申告が必要です。この記事では、不動産オーナーが税理士に依頼するメリットと、不動産の税務に強い税理士の選び方を解説します。結論として、不動産投資は減価償却・修繕費の判断・法人化のタイミングなど専門的な判断が多く、物件を購入した時点で不動産に詳しい税理士をつけておくのが最適解です。
この記事の目次
不動産投資で税理士が必要な理由は減価償却と経費判断の複雑さ
減価償却の計算を間違えると数十万円単位の損失になる
不動産投資の節税で最も重要なのが減価償却です。建物の取得価額を耐用年数に応じて毎年経費計上できますが、土地と建物の按分比率、建物の構造による耐用年数の違い、中古物件の簡便法など、計算ルールが複雑です。
| 建物構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造（住宅用） | 22年 |
| 軽量鉄骨造（3mm以下） | 19年 |
| 重量鉄骨造 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC） | 47年 |
中古物件の場合は「簡便法」で耐用年数を短縮できるため、より大きな減価償却費を計上できます。（この計算を正確に行うだけでも、税理士に依頼する価値があります）
修繕費と資本的支出の判断で税額が大きく変わる
物件の修繕にかかった費用は、「修繕費」として一括経費計上できるものと、「資本的支出」として減価償却が必要なものに分かれます。この判断を誤ると、本来経費にできたものを資産計上してしまい、節税機会を逃すことになります（出典 国税庁 修繕費とならないものの判定）。
- 原状回復のための工事は修繕費（一括経費）
- 物件の価値を高める工事は資本的支出（減価償却）
- 20万円未満の修繕は金額に関わらず修繕費として処理可能
不動産所得の損益通算で給与所得の税金を減らせる
不動産所得が赤字の場合、給与所得や事業所得と損益通算して税金を減らすことが可能です。ただし、土地の取得に要した借入金の利子部分は損益通算の対象外となるため、計算には注意が必要です。
不動産投資で法人化を検討すべきタイミング
課税所得900万円超が法人化の一つの目安
個人の所得税率は累進課税で、課税所得900万円を超えると税率33%（住民税含めると43%）になります。一方、法人税率は中小企業で約23%です。不動産所得と給与所得の合計が900万円を超えてきたら、法人化による節税効果を税理士と検討すべきタイミングです。
物件の売却益にかかる税率も法人の方が有利なケースがある
個人が不動産を売却した場合、所有期間5年以下の短期譲渡所得は約39%、5年超の長期譲渡所得は約20%の税率です。法人であれば所有期間に関係なく法人税率が適用されるため、短期売却を想定している場合は法人の方が税率面で有利になります。
不動産に強い税理士を選ぶポイント
不動産投資の顧問実績が豊富かを確認する
不動産の税務は、減価償却・修繕費の判断・損益通算・法人化・物件売却時の譲渡所得など、専門的な論点が多い分野です。不動産投資家の顧問経験が豊富な税理士を選ぶと、物件購入前から売却戦略まで一貫したアドバイスが受けられます。
法人化のタイミングを提案できるか
不動産投資の規模が拡大するにつれ、法人化の判断が重要になります。法人化のメリット・デメリットを具体的な数字で示してくれる税理士を選ぶと、最適なタイミングを逃しません。
相続・事業承継の知識があるか
不動産投資は相続対策としても活用されることが多く、将来の相続まで見据えたアドバイスができる税理士が理想です。
不動産オーナーが税理士に依頼した場合の費用目安
| 依頼内容 | 個人 | 法人 |
|---|---|---|
| 確定申告・決算料（年額） | 5〜20万円 | 15〜30万円 |
| 月額顧問料 | 1〜3万円 | 2〜5万円 |
| 法人化サポート | 10〜30万円 | — |
物件数が少ない個人オーナーであれば、確定申告のみの依頼で年間5〜20万円が目安です。
複数の税理士を比較したい場合は、無料の税理士紹介サービスを活用すると効率的です。
不動産投資に強いおすすめ税理士事務所5選
ここからは、不動産投資の税務に実績のある税理士事務所を紹介します。いずれも減価償却・法人化・相続対策に精通した事務所です。
マルイシ税理士法人
- 顧問先の98%が不動産オーナーという不動産・相続特化の税理士法人
- 累計20,000件超の税務相談実績・3,000件超の申告関与実績
- 弁護士・司法書士など複数士業によるワンストップ対応が可能
「不動産と相続」に専門特化した税理士法人です。顧問先の98%が不動産オーナーで、累計20,000件超の相談実績を誇る日本トップクラスの不動産税務の専門家集団です。
新宿と池袋に事務所があり、全国オンライン対応も可能です。（不動産オーナー比率98%は圧倒的な専門性を示しており、不動産の税務で困ったらまず相談すべき事務所です）
料金体系
| 項目 | 料金 |
|---|---|
| 初回相談 | 60分無料 |
| 顧問料・申告料 | 要問い合わせ（初回相談時に見積もり） |
料金は初回無料相談時に見積もりとなります。まずは60分の無料相談を活用してください。
- 住所
- 東京都新宿区新宿4-3-17 ヒューリック新宿四丁目ビル5階（新宿事務所）
- 最寄駅
- 新宿三丁目駅 徒歩1分
- 電話番号
- 03-6274-8630
FUJITA税理士法人
- 200件超の不動産投資家をサポートする不動産投資専門の税理士法人
- 代表自身が投資歴8年・総投資額7.5億円の現役不動産投資家
- 都内最安値クラスの料金設定と優良不動産業者の紹介が可能
不動産投資に特化した税理士法人で、200件超の不動産投資家をサポートしています。代表が総投資額7.5億円の現役投資家のため、投資家目線での実践的な税務アドバイスが強みです。
東京・札幌の2拠点体制で対応しており、優良不動産業者の紹介も可能です。（現役投資家の税理士なので、減価償却の最適化や物件売却のタイミングなど実践的なアドバイスが期待できます）
料金体系
| サービス | 料金（税別） |
|---|---|
| 初回相談 | 10,000円/時間 |
| 決算申告報酬（個人事業主） | 150,000円/年〜 |
| 決算申告報酬（法人） | 180,000円/年〜 |
和田晃輔税理士事務所
- 保有80戸・投資総額9億円の現役不動産投資家である税理士が運営
- 記帳代行込みで年間162,000円〜の応援プランあり
- 個人と法人を合算した最適な税務・財務戦略を提供
現役の不動産投資家（保有80戸・9億円）が代表を務める税理士事務所です。単なる申告支援にとどまらず、経営参謀として長期的なキャッシュフロー・シミュレーションや法人化支援まで対応しています。
応援プランなら記帳代行込みで年間162,000円〜とコストパフォーマンスが高い設定です。（80戸保有の現役投資家ならではの実践的な節税アドバイスが受けられます）
料金体系
| プラン | 月額 | 決算料 | 年間合計（税別） |
|---|---|---|---|
| 応援プラン | 0円 | 162,000円 | 162,000円 |
| 標準プラン | 14,000円 | 64,000円 | 232,000円 |
| アクティブプラン | 16,000円 | 90,000円 | 282,000円 |
応援プランは月額0円・年1回の決算料のみで、記帳代行も含まれています。
叶税理士法人
- 不動産投資専門の会計事務所で所属税理士全員が不動産投資を実践
- 独自のシミュレーションソフトREITISSによるコンサルティング
- メルマガ約2万人購読の情報発信力と豊富なセミナー実績
代表の叶温氏が年収400万円時代に1億円のマンションをフルローン購入した経験を持つ、不動産投資専門の税理士法人です。独自開発のシミュレーションソフト「REITISS」を活用し、物件取得前からの節税・キャッシュフロー向上コンサルティングを提供しています。
所属税理士全員が不動産投資を実践しているため、投資家目線でのアドバイスが受けられます。（コンサルティング色が強い事務所なので、物件選びや投資戦略まで相談したい方に向いています）
料金体系
| サービス | 料金（税別） |
|---|---|
| 初回相談 | 50,000円/60分 |
| 過去会計コース（顧問） | 月額30,000円（年間570,000円） |
| 決算申告のみ（1〜2棟） | 200,000円〜 |
| 消費税還付 | 還付金額の20%（成功報酬） |
コンサルティング要素が強いため料金は高めですが、その分手厚いサポートが受けられます。
税理士法人YFPクレア
- 不動産オーナー支援実績が個人300件以上・法人100件以上
- 税理士に加え宅地建物取引士4名が在籍し不動産実務にも精通
- 月額5,500円〜と低コストで始められる個人向けプランあり
不動産オーナーの個人300件以上・法人100件以上の支援実績を持つ税理士法人です。宅地建物取引士4名が在籍し、税務だけでなく不動産実務にも精通しています。
1〜5室の個人オーナーなら月額5,500円＋決算22,000円の年間88,000円から依頼できます。（宅建士が在籍している税理士法人は珍しく、不動産取引の実務面まで相談できるのが強みです）
料金体系
| 区分 | 月額報酬 | 決算報酬 | 年間報酬 |
|---|---|---|---|
| 個人・1〜5室 | 5,500円 | 22,000円 | 88,000円 |
| 個人・6〜9室 | 8,250円 | 33,000円 | 132,000円 |
| 個人・10〜19室 | 14,300円 | 48,400円 | 220,000円 |
| 法人・売上1,000万円以下 | — | — | 240,000円〜 |
室数に応じた段階的な料金設定で、小規模オーナーでも負担なく依頼できます。
最後に
不動産投資の税務は、減価償却の計算・修繕費と資本的支出の判断・損益通算・法人化のタイミングなど、専門的な判断が求められる場面が多い分野です。物件の購入段階から不動産に詳しい税理士に相談しておくことで、節税効果を最大化しながら正確な申告が実現できます。
税理士選びで迷っている方は、税理士ドットコムの無料紹介サービスを活用してみてください。不動産投資に対応できる税理士を無料で紹介してもらえます。
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